こんにちは。
土地を買って家を建てる際にほとんどの方は住宅ローンを利用することが多いと思うのですが、
売買契約は結んだけど、住宅ローンの審査に通らなかった！ということも実は少なくありません。
売り主からすれば、いよいよ売れると期待が高まっていた時に契約解除となると、これまでの準備や手続きにかけた手間が水の泡となってしまうため、なるべく避けたいところですね。
トラブルにもなりかねない事例ですので、ある程度の知識は持っておいたほうがいいと思います。
不動産売買契約には、通常「ローン特約」というものがあります。
ローン特約というのは、買主を守るための特約で、売買契約を締結した後であっても、予定していた条件で住宅ローンを借りることができなければ、売買契約を無条件で解除できるという取り決めです。
この場合、支払っていた手付金も返還されます。
つまりローン特約があれば、買主は契約をペナルティなしで解除することができるということです。
ただし、注意しなければならないのは、ローン特約の適用は、住宅ローンの不成立に買主の過失がないことが条件となっています。
もしも買主に、不動産会社に隠している借金があったり、住宅ローン申請書に虚偽の内容があったりした場合には、ローン特約は適用されないということです。
買主が故意に住宅ローン審査に通らないよう画策した場合も、ローン特約による契約解除は認められません。
売買契約後に気が変わった、もっと良い物件が見つかった、など、買主の一方的な都合で契約解除するにもかかわらず、手付金を没収されるのを避けるために住宅ローン審査にわざと通らないように働きかける買主がいます。
ローン特約を利用し、ペナルティなしで契約解除しようとたくらむ買主がいるということです。
また、買主が売買契約時に予定していた金額から勝手に増額し、銀行に申請していた場合、ローン特約による契約解除はできなくなります。
予算が足りなくなってしまった場合など、不動産売買を進める中で当初の予算計画が崩れてしまうケースも少なくありません。
しかし借り入れるローンの額を増やせば、審査に通りづらくなります。
売主からしてみれば、「約束と違う」となるのも当然でしょう。
買主は不動産売買契約を結ぶ前に、購入資金以外の諸費用も考慮したうえで資金計画を立てる必要があるということです。
ところで、ローン特約には、以下の2つの方式があります。
解除条件型：買主が融資を受けられなかった場合、契約が自動的に解除となる
解除権留保型：買主が融資を受けられなかった旨を申し出ることによって契約解除となる
たとえば買主は解除条件型、売主は解除権留保型だと思っていた場合、買主は自動的に契約が解除となると思っている一方で、売主は連絡があるまで契約は有効だと思っています。
ローン特約による契約解除期限が過ぎてから認識のズレがあることが発覚し、契約の有効性をめぐってトラブルに発展してしまうのです。
いかがでしたか？
こういったトラブルにならないためにも、買主は売買契約を結ぶ前に、ローンの事前審査は通した状態にしておきましょう。
ローン特約は買主を保護する目的で付加するものですが、事前審査にも通っていない状態でローン特約を付けて売買契約を交わすのは公平性に欠けます。
売主は買主がローンの事前審査に通っているか確認したうえで売買契約を結び、ローン特約による契約解除のリスクを減らしておくのが賢明です。